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連日來(lái)，針對(duì)“綠城信托遭證監(jiān)會(huì)調(diào)查”一事，市場(chǎng)多理解為房地產(chǎn)信托將面臨更嚴(yán)格的監(jiān)管，而監(jiān)管趨嚴(yán)則意味著房企通過(guò)信托融資的難度加大。 那么，上市房地產(chǎn)公司信托融資總規(guī)模究竟有多大？不同公司對(duì)信托的依賴程度有多高？信托收緊對(duì)于不同企業(yè)的影響又有多大？ 信托總債務(wù)超577億元 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱了137家可比房地產(chǎn)上市公司2011年半年報(bào)，其中有45家公司披露了信托債務(wù)余額，占比32.8%。需要注意的是，根據(jù)廣發(fā)證券(30.88,0.09,0.29%)(微博)此前披露的數(shù)據(jù)，所有上市房企今年上半年的債務(wù)余額為10921億元，而這45家公司的債務(wù)總額8081億元，占行業(yè)的比例為74%。也即，通過(guò)對(duì)這45家房地產(chǎn)公司的分析，能大體反映整個(gè)行業(yè)的情況。 數(shù)據(jù)顯示，上述45家公司信托債務(wù)總量為577億元，占總債務(wù)8081億元的7.13%，如果將所有上市公司納入考量，則比例將更小。(注：有些上市公司只是在披露前5大債務(wù)人時(shí)提及信托借款，另有些公司并未將信托借款單獨(dú)列明。也就是說(shuō)，實(shí)際信托債務(wù)量可能將超過(guò)577億元。)僅從這一比例來(lái)看，信托融資并非目前上市公司主要的來(lái)源；如果信托渠道被掐斷，也不會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。 莫尼塔證券地產(chǎn)行業(yè)研究員王沛對(duì)此表示，從整個(gè)大局來(lái)看，信托的收緊對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度并不如市場(chǎng)想象的那么大，上市公司這一比例會(huì)稍大一些，從全國(guó)所有房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，這一比例維持在4%左右。 不過(guò)，如果將債務(wù)擴(kuò)展到“融資”范疇，債務(wù)融資總量將大大加強(qiáng)。 從實(shí)踐來(lái)看，信托公司往往通過(guò)注資項(xiàng)目公司獲得部分股權(quán)實(shí)現(xiàn)對(duì)房企的融資，在項(xiàng)目完成后，開(kāi)發(fā)商以最初約定的價(jià)格回購(gòu)信托公司所持的項(xiàng)目公司股權(quán)，由于回購(gòu)價(jià)較入股價(jià)有溢價(jià)，溢價(jià)部分就是信托收益。但在會(huì)計(jì)處理時(shí)，部分上市公司將此類(lèi)融資列為負(fù)債，但另外一部分企業(yè)則未列入負(fù)債中，也就未包含在上述577億元的范圍內(nèi)。如果考慮這一因素、同時(shí)將上市公司6月30日(中報(bào)截止日)以后的信托融資納入統(tǒng)計(jì)范圍，上市房企從信托獲得的融資將擴(kuò)展至674億元，即增加近100億元；與之對(duì)應(yīng)，涉及的上市房企也將增加到47家。盡管如此，信托融資總量相比總債務(wù)也仍不超過(guò)10%。 南國(guó)置業(yè)(4.93,-0.09,-1.79%)依賴度最高 雖然整體對(duì)信托的依賴度不高，但也有少數(shù)公司例外。 記者發(fā)現(xiàn)，分企業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科以82億元的信托負(fù)債額拔得頭籌，金融街(6.07,-0.03,-0.49%)以69億元居第二，中華企業(yè)(4.88,-0.06,-1.21%)以53億元居第三。萬(wàn)好萬(wàn)家(13.65,-0.40,-2.85%)排在末尾，余額為3800萬(wàn)元。 一位會(huì)計(jì)人士指出，由于各企業(yè)債務(wù)總額不盡相同，僅是信托債務(wù)余額并不能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)信托暫停對(duì)其影響有多少大，而信托占總債務(wù)的比例這一指標(biāo)或許更能說(shuō)明問(wèn)題。 記者隨后根據(jù)這一比例統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，最高者為南國(guó)置業(yè)，高達(dá)59.51%，華業(yè)地產(chǎn)(8.81,-0.36,-3.93%)、中華企業(yè)分列二、三位，比例均在26%左右。這一比例在20%以上的企業(yè)還包括福星股份(7.90,-0.04,-0.50%)、ST珠江及萬(wàn)業(yè)企業(yè)(6.01,-0.28,-4.45%)等。 上述會(huì)計(jì)人士指出，如此高信托債務(wù)比例，加之絕大部分信托將在兩年內(nèi)到期(國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托存續(xù)期通常在3年以內(nèi))，如果信托繼續(xù)收緊，這些公司將面臨極大的資金壓力。 如果再考慮未反映在半年報(bào)中的公開(kāi)信息，部分房企對(duì)于信托的依賴程度將提高，特別是陽(yáng)光股份(3.95,-0.08,-1.99%)、福星股份以及首開(kāi)股份(8.57,0.06,0.71%)。 以首開(kāi)股份為例。該公司今年7月29日公告稱，為滿足項(xiàng)目建設(shè)資金需求，公司擬向吉林信托申請(qǐng)兩筆信托貸款，總計(jì)融資金額達(dá)9億元。如果這筆9億元的融資完成，則其信托占總債務(wù)的比例將攀升至19%的較高水平。 另外，今年1月24日，中誠(chéng)信托向福星股份子公司福星惠譽(yù)之子公司江漢置業(yè)增資160000萬(wàn)元。如果考慮這一因素，福星股份信托融資占總債務(wù)的比例將達(dá)到35.6%。 未來(lái)信托融資計(jì)劃最宏大的當(dāng)屬陽(yáng)光城(6.21,-0.28,-4.31%)。在2011中報(bào)“其他擔(dān)保”以及 “資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)”下，公司共公布了6項(xiàng)信托融資計(jì)劃。以預(yù)計(jì)募資規(guī)模上限計(jì)算，其總規(guī)模將達(dá)到42億元。如果不考慮其他負(fù)債，則信托占公司總債務(wù)的比例將達(dá)到44%！遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中報(bào)中3.2%的水平。 上實(shí)發(fā)展(6.02,-0.07,-1.15%)、億城股份(3.62,-0.09,-2.43%)、嘉凱城等公司后續(xù)也有較大規(guī)模的信托融資計(jì)劃。不過(guò)，讓投資者稍可安心的是，房企三大巨頭萬(wàn)科、保利和金地(微博)上述比例分別為4%、1.7%、1.3%，均處于較低的水平。 86.2億！中海信托放款最多 在銀根收緊的過(guò)程中，房企在苦苦掙扎，但介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信托機(jī)構(gòu)卻過(guò)得“有滋有味”。 相比于數(shù)量龐大的各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)，上述45家房地產(chǎn)公司只能算很小的一部分，但就在這一個(gè)小群體中，有些信托公司的表現(xiàn)也非常搶眼。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)出了各家信托公司對(duì)上市公司的融資余額，有37家公司參與到了房地產(chǎn)信托的財(cái)富盛宴中，共計(jì)融資493億元。 其中，中海信托、中誠(chéng)信托、中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司表現(xiàn)尤為搶眼，三者總?cè)诔鼋痤~分別為86.2億元、45.7億元、39.1億元，占577億元總額的比例則分別為14.9%、7.9%、6.8%，三者合計(jì)占比將近30%。如果按照9.14%的加權(quán)年平均利率計(jì)算，三家公司每年的收益將分別高達(dá)7.88億元、4.18億元、3.57億元。
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