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樓市真的回暖了嗎？本期“中證面對面”邀請北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志和偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)對此展開深入探討。兩位嘉賓認(rèn)為，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場尤其是北上廣深等一線城市的成交呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量升”，但未來房價(jià)仍將處于筑底過程。
中國證券報(bào)：近期包括北上廣深等一線城市在內(nèi)的多地樓市成交量出現(xiàn)較快上升，這是否表明樓市已回暖？
陳志：這不能單純解讀為樓市回暖，只能說是交易量指標(biāo)回升，這是調(diào)控應(yīng)該出現(xiàn)的效果。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施至今，交易量曾出現(xiàn)明顯萎縮，但今年尤其是4、5月份交易量開始回升。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)順應(yīng)市場要求，調(diào)低房價(jià)；另一方面，政策對于剛需購房加大支持。房價(jià)呈現(xiàn)“U”型曲線，未來將是房價(jià)筑底的過程。
目前，在以北京為代表的一線城市房地產(chǎn)市場上，新房和二手房的交易量基本持平，這說明市場開始出現(xiàn)交易量的反彈，購房者的觀望情緒在慢慢松動(dòng)。
程浩業(yè)：4月以來，樓市成交量回升比較明顯。以北京為例，5月中上旬的成交量為13120套，同比上升35.2%。歷史數(shù)據(jù)顯示，去年5月也是市場開始升溫的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而今年的升勢比去年更猛。再如，廣州5月中上旬的成交量也同比上升超過20%。
成交量上升一方面是因?yàn)槭袌稣w供應(yīng)量比較充裕，4、5月各城市針對剛需的樓盤集中釋放，北京4月下旬就有十多個(gè)新的預(yù)售項(xiàng)目。另一方面，需求較旺盛，尤其是觀望了一年多的剛性需求選擇在這個(gè)時(shí)候集中入市。
中國證券報(bào)：如何判斷未來幾個(gè)季度的房價(jià)走勢？房地產(chǎn)開發(fā)商還有“以價(jià)換量”的空間嗎？
陳志：如果房企上半年的業(yè)績完成得不錯(cuò)，那就不會調(diào)整價(jià)格。如果上半年業(yè)績不好或旗下樓盤都集中在下半年入市，則這部分房企的項(xiàng)目價(jià)格還有下降空間。從整體的供給看，以北京為例，6月會有33個(gè)新盤入市，其中有十幾個(gè)盤針對改善型需求，區(qū)位較好，因此6月北京的整體成交均價(jià)會略微上漲。
程浩業(yè)：未來一兩個(gè)月內(nèi)，整體房價(jià)還是會保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。下半年或者更長時(shí)間內(nèi)的整體房價(jià)如何走面臨兩個(gè)不確定性：第一，未來宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)會不會有一個(gè)新的方向？第二，貨幣政策等將如何調(diào)整？
中國證券報(bào)：如何看待下半年的調(diào)控政策？如何看待多個(gè)地方試探性放松調(diào)控的行為？
陳志：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向不會輕易改變，未來仍將堅(jiān)持控制投機(jī)需求、調(diào)整房屋供給結(jié)構(gòu)，改善老百姓基本住房條件等。同時(shí)，支持城市發(fā)展、支持住房升級、支持改善型需求等也屬于調(diào)控政策范圍內(nèi)。相關(guān)部門必須要有相應(yīng)的配套制度，必須加快長期制度建設(shè)，一定要讓房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)和百姓能看清房地產(chǎn)行業(yè)未來健康的、正常的發(fā)展路徑。
地方調(diào)控政策適度微調(diào)無可厚非，但調(diào)控的大方向不能變。例如，政策調(diào)整的前提必須是滿足首次置業(yè)需求。
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