本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，鑒于保障性安居工程建設(shè)供地壓力，住建部已批準(zhǔn)部分地方政府2012年在集體土地上建設(shè)保障房的試點(diǎn)。
此前，北京已經(jīng)提出在集體土地上建設(shè)公租房，但是這項(xiàng)政策受到其他地方政府和國土部門的反對(duì)。一位不愿公開姓名的土地專家直言：“這樣會(huì)導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房變相轉(zhuǎn)正，只要國土部批了這個(gè)試點(diǎn)，其他地方政府就會(huì)有意見，用地壓力在哪里都很大”。
日前在北京舉行的“全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議”上明確，2012年全國保障性安居工程開工700萬套以上，竣工500萬套以上。
國務(wù)院副總理李克強(qiáng)也在日前舉辦的全國住房保障會(huì)議上特別提出，“政府也可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應(yīng)”。
允許購買商品房抵任務(wù)
住建部政策中心主任秦虹介紹，一般來說，房屋的建設(shè)周期為2-3年間，綜合2009年以來的項(xiàng)目初步估算，2012年實(shí)際在建工程量大概有1800萬套左右。
除此之外，住建部在和地方政府簽訂“2012年住房保障軍令狀”時(shí)，考核標(biāo)準(zhǔn)由開工率改成了竣工率，并且把2011年330萬套竣工量提升至500萬套以上。
一位接近住建部的人士介紹，很多地方政府代表曾多次向住建部反映，保障房建設(shè)資金缺口大，而且，地方政府在住房建設(shè)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致質(zhì)量、設(shè)計(jì)等問題頻出，建設(shè)成本較高，可試行以貨幣的方式解決中低收入階層的住房問題。
李克強(qiáng)也在全國住房保障會(huì)議上提出，地方政府可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應(yīng)。
“2012年商品房投資下降是肯定的，而保障房投資又下降，明年整個(gè)房地產(chǎn)投資肯定會(huì)低于固定資產(chǎn)投資，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)影響非常大，”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生介紹，“另一方面，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供應(yīng)，才是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的根本途徑。”
聶梅生表示，地方政府購買合適的普通商品房增加保障房的供應(yīng)，一方面，也可以緩解地方保障房建設(shè)壓力；另一方面可以刺激商品房市場(chǎng)，促進(jìn)中小型商品房投資，形成住房“雙軌制”；除此之外，住建部也為部分用地緊缺的地方開了“生地”的法子。
根據(jù)住建部年底工作會(huì)議透露的對(duì)于2012年工作的部署，商品房價(jià)格較高，建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，確需利用農(nóng)村建設(shè)土地建公租房試點(diǎn)的，由省級(jí)政府報(bào)批并由國土資源部審批，批準(zhǔn)試點(diǎn)。
而實(shí)際上，上述試點(diǎn)的政策口子是被國土部明令發(fā)文禁止的。
2011年5月，國土部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房，嚴(yán)肅查處“小產(chǎn)權(quán)”房，維護(hù)良好的管地用地秩序。
北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥介紹，東部城市化水平較高的發(fā)達(dá)省市，土地是限制保障房開工的一個(gè)很大的瓶頸，城市內(nèi)國有土地儲(chǔ)量較少，城市內(nèi)部拆遷難度大，耗時(shí)長。
與此同時(shí)，國家發(fā)展和改革委員會(huì)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，農(nóng)民在自己的土地上建低成本的保障房，再高價(jià)賣出，避免了征地矛盾，是一條好路子。
金永祥表示，上述政策實(shí)際上是間接明確了“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性，不過，在保障房的過程中，也需要防止地方政府把保障房建設(shè)的資金壓力，轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)民身上，肆意征用農(nóng)民的集體土地?fù)p害農(nóng)民的利益。
房價(jià)調(diào)控不放松
雖然提出地方政府可以購買商品房充當(dāng)保障房任務(wù)，但是并不意味著允許地方政府給樓市托市。
北京房協(xié)秘書長陳志表示，政策預(yù)期下，商品房房價(jià)將持續(xù)下行，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和商品房的差價(jià)正在縮小，現(xiàn)在購買商品房非常劃算。
對(duì)此，陳志也提醒，上述政策的轉(zhuǎn)換必須符合兩個(gè)條件，一個(gè)是政府與開發(fā)商成交的房價(jià)合理；另一個(gè)是政府和開發(fā)商的交易公開、公平，并且加強(qiáng)檢查力度。
而保持政府和開發(fā)商成交房價(jià)合理方面，陳志表示，這就肯定了一點(diǎn)，抑制房價(jià)上漲的樓市調(diào)控將長期化，持久化。
而在李克強(qiáng)也在上述會(huì)議上表示，各方面要積極探索研究符合我國國情和市場(chǎng)化的住房政策體系。
上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，以限購令為代表的樓市調(diào)控雖然效果明顯，但在政策長期的執(zhí)行過程中，也需要注意其負(fù)面效果，如果有更為適宜的樓市調(diào)控政策，可以退出。
北京春光集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理施寶成表示，房地產(chǎn)產(chǎn)品是多元化的，例如其在三亞開發(fā)的北“呀諾達(dá)·那香山”項(xiàng)目，是屬于熱帶雨林特點(diǎn)的度假型產(chǎn)品，目前也受到了限購的影響。
三亞市房管局一位有關(guān)人士電話中告訴記者，三亞很多項(xiàng)目都如“呀諾達(dá)·那香山”項(xiàng)目一樣，是旅游度假型項(xiàng)目，本身項(xiàng)目資源稀缺，開發(fā)起來很難，要在保護(hù)資源原貌的情況下，去高投入做產(chǎn)品，這樣的房子成本很高，價(jià)錢也會(huì)高。但是目前限購是按照70年產(chǎn)權(quán)劃分的，很多這樣的項(xiàng)目被當(dāng)做普通住宅一樣限購，就給三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了很大的打擊。
上述接近住建部的人士介紹，很多地方政府代表曾多次向住建部反映，在樓市調(diào)控下，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)形勢(shì)不好，包括土地出讓金在內(nèi)的相關(guān)財(cái)政稅收下降，保障房建設(shè)的資金缺口大。
而在中央要求堅(jiān)持樓市調(diào)控加大保障房投資力度的同時(shí)，地方財(cái)政告急將成為地方政府執(zhí)行樓市調(diào)控的巨大變數(shù)。
而上述李克強(qiáng)講話當(dāng)中提出“研究經(jīng)濟(jì)性調(diào)控手段”，似乎是指限購政策以外的非行政性調(diào)控手段，目前最被寄予期望的就是房產(chǎn)稅。
財(cái)政部部長謝旭人也在日前的全國財(cái)政工作會(huì)議上表示，將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
除此之外，上述財(cái)政部門的權(quán)威人士介紹，房產(chǎn)稅的改革方向?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)稅，主要應(yīng)該是土地占用稅，為了房產(chǎn)稅試點(diǎn)開征的順利進(jìn)行，財(cái)政部也正在籌備房產(chǎn)稅改革方面的立法工作。
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